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近日，园艺山自2021年开年以来，终于通过公开拍卖了一处商住用地，引来中海、保利、碧桂园、龙湖、九洲等20家房企争夺，沉寂已久的园艺山土地终于炸燃！

这宗地位于园艺山罗家湾路口，老元通一队，创业大道和元通路交汇处，绵中斜对面，地块面积不大，约54.62亩，但起拍价并不低，起拍总价约2.97亿元，起拍楼面价达3712.60元/㎡。

比起起拍价，成交价更是让我惊呼！

土拍历经40分钟，经过130余次的激烈举牌，231号地块最终由领地集团以总价57040万元，楼面价7120.81元/㎡成交，溢价率高达91.8%。

这宗地，如此抢手的原因有二：

其一，莫过于房企们看到了这宗地是主城区通往园艺山的门户位置，交通尤为便利。

其二，园艺山的配套经过10多年的发展，商业配套已经趋于成熟，教育配套十分完善。

今天，我们要持续跟踪的便是园艺山最大的城市综合体——乐荟城，这也是七七继银河城《曾50000+“一铺难求”，游仙区核心商业经营惨淡，让人唏嘘》后，探的第二个商业中心。

最先在园艺山买房的都知道，当时的乐荟城人气确实一般，如今的它到底发展如何呢？

（乐荟城实拍图）

在此之前，先来说一下什么是城市综合体，它是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体），今天我们说的乐荟城主要讲其商业板块。

至于七七上回讲的海悦银河城，它可以归属于商业综合体———区域中心，以购物中心为主导。

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园艺山核心区域，区内现唯一城市综合体

乐荟城区位优势十分明显，周边成熟小区、在建小区各掺半，如东辰阳光清华、长兴天御、华润中央公园、倍特领尚2期等，除此之外，还有隔路相望、即将建成的状元府邸，以及即将开盘的倍特香槟华府2期、景茂誉府、三阳揽境！

同时，乐荟城旁边学校云集，包括东辰中学、玉泉路小学、博远艺术职业学校等。

（东辰国际学校实拍图）

乐荟城的地理位置十分优越，位于涪城区剑南路西段与园艺东街交汇处（东辰中学对面），处于园艺山核心区域，辐射整个园艺山片区。

乐荟城，规划总建面8万余㎡，整个项目均为框架结构，项目主要以精装SOHO、铂金写字楼、商业为主的小型城市综合体为主的项目；

项目建筑特点十分突出，是绵阳首个首创天街退台式设计的项目，在保证了项目外立面的时尚风格，开敞式中庭也为打造情景式购物街区提供了良好的采光环境。

其中，写字楼的建筑面积约1.5万㎡，规划停车场约2万平米，车位约627个；地面4层商业和地下2层停车场，其中东侧B2正邻东辰中学正大门规划有4000余㎡的大型商业广场，西侧设计有1个近千平米的下沉式广场。

就乐荟城本身项目来说，目前，这样的城市综合体，在园艺山科创园区确实绝无仅有，别无分店，就外在区位优势来说，享受的学生客源、小区客源都很充足，算是绵阳园艺山唯一一家。

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年轻人较多，主打小体量餐饮美食店

七七是工作日下班高峰期去的，乐荟城周围人流量很大，年轻群体较多，爸妈携带孩子来逛的居多。

整个商业共有4层，无一闲置商店，尤其美食、饮品店生意最为火爆。

(乐荟城内实拍图)

地面一层，布局学生用品店、屈臣氏、汉堡王、阿芒迪娜等，学生用品店流量一般，汉堡王流量较多，一般都是放学时段，父母带孩子来享受愉快用餐时光。

地面二层，布局永辉超市、爱达乐、蜜雪冰城、正新鸡排等，客流量真的非常不错，蜜雪冰城和正新鸡排前都排起了长长的队伍。

（乐荟城内实拍图）

尤其，我要说一下永辉超市的客流量，基于，在园艺山核心区域内，没有任何菜市场，菜市场在1KM开外——温莎国际东侧、元通社区内的菜市场，所以，除了近距离在小区周围的生果蔬菜店外，便宜实惠的永辉超市成了小区居民的首选。

地上三层、四层，同样也是奶茶店和美食店居多，其次是儿童业态居多，客流量也相对比较饱和，书店里，大人带着小孩沉浸于知识的海洋里；跑跑卡丁车体验馆里，大人陪着孩子嬉笑玩耍。

实话实说，整体逛下来，服装店的选择少之又少，大约不超过10家，除了安踏、奥康、珂卡芙之外，就没有看到什么品牌服装了，作为女孩子，要逛街买衣服，建议把眼光看向市中心商业集群。

（乐荟城内实拍图）

首先，因为乐荟城一开始就定位于城市综合体，所以在购物方面，没有做到像商业综合体——凯德、茂业、富临大都会那样完善。

其次，项目整体布局小体量饮品店和美食店居多，大概率是商业对周围居住人口年龄段做了调查，80后、90后居多，所以能正确把握布局业态方向。

其实，在园艺山上，商业分流十分严重，主要来自于2个方面：

其一，在园艺山片区，很多小区住宅，或多或少会携带底商，尤其温莎国际最为突出，1期、2期自带2层商业。

（温莎国际商业实拍图）

其二，商业街的打造，第一条便是集浓郁三国文化、品质特色餐饮为一体的主题文化商业风情街——上马望蜀苑的打造，将品质粉吸走大片。

（图片源于网络）

于是，乐荟城快速找到了自我定位，摒弃了大面积布局大体量品质高端美食店，小而精的的餐饮店成为首选。

从乐荟城的成功运营来说，不仅取决于区位优势、周围人口密度，更多的还是取决于运营商是否认真分析过周围其它商业形式，然后准自己的定位，合理布局。

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如日中天的乐荟城，为园艺山楼市再加码

今年，一大波楼盘即将开盘，园艺山人口将再次迎来一波大规模上涨！

除去已经售完但未交付的2个楼盘，如朗基香缇湾、状元府邸（住宅售完、公寓在售），以及常年拖尾的聚贤山庄2期、即将售完的新亚·锦云澜。

园艺山下半年预计将迎来4个楼盘的入市，包括三阳揽境、景茂誉府、倍特香槟华府二期、上马观花湖畔。

1、三阳揽境

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最新动态：三阳揽境位于园艺山高端居住圈创业大道250号，整个项目占地约60亩，总建筑面积近14万平方米，业态涵盖高端住宅、公寓、独栋商业，商业内街、大型超市等产品，项目预计今年下半年开盘！

2、景茂誉府

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最新动态：景茂誉府位于科创园区园兴西街（西财旁），项目预计2021年8月正式开盘！首批次将推出2#楼、3#楼。2#楼2梯4户，3#楼2梯5户，建面约99m²、110m²、124m²、132m²四种户型，共计300余套房源。

3、倍特香槟华府2期

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最新动态：倍特·香槟华府二期位于园艺核心树高卡地亚2期旁，项目享有1.99低容积率，2梯2户板式墅楼，48%高绿地率，177米中庭景致。103/126㎡花庭洋楼、143/184㎡观山大平层，现全城火热登记中……

4、上马观花湖畔

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最新动态：上马观花湖畔位于绵阳市科创园区人工湖东侧，项目建设净用地面积约6.5万㎡，总建筑面积约13.8万㎡，项目总体布局采用行列式布局，顺应地形分为7个台地由南向北依次排列，户型均为南北朝向，并通过组团方式形成三条主要视线通廊。本月底，营销中心将正式亮相！

除了上边提到的楼盘外，首次进入绵阳主城区的碧桂园，也将驻扎园艺山，目前，碧桂园——天麓项目，也已经向市发声，相信不久后，园艺山会更加热闹起来。

近日，一重大利好消息再传出，园艺山即将再添一个城市综合体！

7月6日，绵阳科技城新区“红星美凯龙城市综合体项目”战略合作签约仪式在上海举行!

红星红星美凯龙城市综合体项目选址于科创园艺路东侧，元通路南侧，即阳光清华B区对面，项目规划建设商业综合体及商业街5万㎡，可提供就业岗位1700余个。

届时，两大综合体携手并进，将形成相关行业集群效应，推动园艺山区域经济发展，为市民提供更加便利的生活服务，为生活品质增添色彩。